Pułapki na rynku mieszkań

Treść

Brak mieszkań i szybki wzrost ich cen powodują, że łatwo możemy paść ofiarą nieuczciwych deweloperów lub innych podmiotów zajmujących się budową mieszkań na sprzedaż. Zdarza się, że przedsiębiorca, stosując tzw. niedozwolone klauzule w umowach lub nie zawierając umowy przedwstępnej z klientem w formie aktu notarialnego, niespodziewanie od niej odstępuje, nie ponosząc za to żadnej odpowiedzialności. Klient odzyskuje wprawdzie swoje pieniądze, które wpłacił za lokal, ale ceny mieszkań w międzyczasie już znacznie wzrosły i obecnie za taką sumę już go nie kupi.

W takiej sytuacji znalazła się nasza Czytelniczka. Nabyła ona prawo (na podstawie tzw. umowy przedwstępnej) do mieszkania budowanego przez dewelopera. Samo mieszkanie kosztowało 216 tys. zł - taki był koszt w momencie zawarcia umowy z deweloperem. Jednak z powodu wzrostu cen jego wartość wzrosła do 306 tys. zł (obecna cena rynkowa lokalu tej wielkości - 52 m kw. - w Warszawie) i nasza Czytelniczka, nabywając prawo do tego mieszkania od innej osoby, musiała zapłacić 90 tys. zł odstępnego. Na początku lutego deweloper niespodziewanie oświadczył, że odstępuje od umowy. Koszty w wysokości 216 tys. zł zostaną naszej Czytelniczce zwrócone, jednak 90 tys. zł odstępnego jest w takiej sytuacji nie do odzyskania.
Postępowanie dewelopera wydaje się bezprawne. Zerwał umowę, powołując się na fakt, że jego klientka nie stawiła się na odbiór techniczny mieszkania w wyznaczonym terminie. Ona sama przyznaje, że nie zgłosiła się na odbiór lokalu, dlatego że nie została o tym odpowiednio wcześniej poinformowana. List polecony z informacją o odbiorze otrzymała w dniu, w którym miał się on dokonać. Poza tym z umowy wynika, że w przypadku niestawienia się klienta na odbiór, wykonawca dokona samodzielnego odbioru, nie ma natomiast wzmianki o odstąpieniu od umowy. Przewiduje ona taką możliwość, ale tylko w przypadku niezapłacenia którejś z rat (a te zostały spłacone) oraz w sytuacji nieprzystąpienia przez naszą Czytelniczkę do notarialnej umowy kupna-sprzedaży. Odstępując od umowy, deweloper powołuje się na przepis kodeksu cywilnego, który jednak - według prawnika Czytelniczki - nie ma w tej sytuacji zastosowania.
- W większości takich umów kwestie odbioru mieszkania, w szczególności wyznaczania terminów, są szczegółowo uregulowane. Niewątpliwe jest, że termin ten powinien być odpowiedni, tzn. konsument musi mieć możliwość stawienia się na taki odbiór. W opisanym przypadku konsumentka takiej możliwości nie miała - poinformowano nas w Urzędzie Ochrony Kontroli i Konsumentów.
Sytuacja byłaby inna, gdyby umowa przedwstępna z deweloperem została zawarta w formie aktu notarialnego. Jak podkreślają prawnicy, można wówczas utworzyć księgę wieczystą dla danej nieruchomości, w której jesteśmy uwidocznieni, co daje nam prawo do danego lokalu. To prawo byłoby trudne do podważenia w przypadku, gdyby deweloper chciał odstąpić od umowy podobnie jak w opisanej sytuacji.
Naszej Czytelniczce nie pozostaje nic innego, jak zwrócenie się do sądu - co zresztą zapowiada - z pozwem o bezpodstawne zerwanie umowy oraz odszkodowanie w celu pokrycia kosztów odstępnego, którego nie da się już w żaden sposób odzyskać.

Jak się bronić
Takich i podobnych sytuacji jest w naszym kraju więcej. Potwierdzają to także kontrole UOKiK. W 2006 roku UOKiK prowadził ponad 50 postępowań przeciwko deweloperom. Stosują oni w umowach ze swymi klientami odpowiednio sformułowane zapisy (klauzule, często niezrozumiałe dla klientów), które ograniczają ich odpowiedzialność za wykonaną usługę, a czasami pozwalają nawet na zerwanie umowy z klientem bez ponoszenia kosztów. Urząd, prowadząc kontrole, sporządził nawet rejestr takich niedozwolonych klauzul (dotyczy to nie tylko rynku nieruchomości), których deweloperzy nie mają prawa stosować. - Jeżeli wiem, że klauzula jest niedozwolona, to mam prawo żądać jej usunięcia - informowano w czasie sobotniej debaty na temat bezpiecznego nabywania mieszkań od deweloperów, towarzyszącej Targom Mieszkaniowym Murator w Warszawie. Domaganie się usunięcia takiej klauzuli wynika m.in. z faktu - co podkreślono w czasie debaty - że klient ma prawo negocjacji umowy z deweloperem i wcale nie musi godzić się na warunki przez niego proponowane. Klient powinien pamiętać również o tym, że nawet jeśli umowa, którą już podpisał, zawiera niedozwolone postanowienia, to zgodnie z kodeksem cywilnym takie klauzule nie wiążą go z mocy prawa. UOKiK podkreśla, że jeżeli przedsiębiorca nie przychyli się do naszego wniosku o usunięcie klauzuli, należy zwrócić się do sądu powszechnego (rejonowego lub okręgowego) o uznanie jej za niewiążącą. Oczywiście wówczas musimy ponieść dodatkowe koszty finansowe, tracimy czas i niekiedy może nawet zdrowie, bo przecież sytuacja jest nerwowa. Dlatego urząd i prawnicy radzą, aby przed podpisaniem umowy dokładnie zapoznać się z jej treścią. Należy przejrzeć rejestr klauzul niedozwolonych (dostępny m.in. na stronach internetowych UOKiK), a w przypadku, gdy deweloper nie chce usunąć niedozwolonego zapisu lub nie chce zawrzeć z nami umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, to nie należy kupować u niego mieszkania. Urząd informuje też, że jeżeli umowa, którą dostaliśmy do podpisania, budzi nasze wątpliwości, możemy udać się do miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów po bezpłatną poradę prawną.

Pułapek jest więcej
Jakie inne pułapki w umowach stosują niektórzy deweloperzy? Jak informuje UOKiK, najczęściej wprowadzają klientów w błąd, podając w reklamie cenę netto, zamiast brutto, za metr kwadratowy. Bardzo często nieprecyzyjne zapisy umowy przewidują możliwość dokonania zmiany, a w praktyce podwyższenia ceny mieszkania przez inwestora. Zawierając umowę, klient nie ma pewności, jaką ostatecznie kwotę zobowiązany będzie zapłacić. Zdarza się także, że przedsiębiorca zastrzega sobie możliwość przesunięcia terminu oddania lokalu z przyczyn niezależnych od niego, powołując się przykładowo na zmiany prawa budowlanego. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał takie działania za niedozwolone, uzasadniając to m.in. tym, że zmiana przepisów nie zawsze musi skutkować niemożliwością dotrzymania terminowej realizacji umowy. Niedozwolonych klauzul wciąż przybywa. Jak już pisaliśmy, przed podpisaniem umowy bezpiecznie jest się z nimi zapoznać.
Paweł Tunia

"Nasz Dziennik" 2007-03-12

Informacja z serwisu www.iap.pl

Autor: ab